К вопросу о юридической чистоте |
Ещё ! - недвижимость | ||
Как правило, операции с недвижимостью выглядит следующим образом: подбор квартиры, проверка юридической чистоты, сбор пакета необходимых документов и госрегистрация. Но уверяем вас: проверка юридической чистоты – основополагающий момент, поскольку именно он в дальнейшем обеспечивает новому владельцу возможность «спать спокойно». ЧТО ТАКОЕ ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА. Удивительное дело – такой формулировки не встретишь ни в одном законе. Термин это не юридический, а скорее риэлторский, и означает он, что квартира в плане покупки безопасна, документы действительны, риск оспаривания сделки со стороны бывших собственников стремится к нулю. Не смотря на то, что государство и закон должны защищать права добросовестных приобретателей, суды и сегодня продолжают выносить решения, практически лишающие последних жилья. САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ РИСКИ. Как гласит известная пословица, «Знал бы, где упадешь, - соломки бы подстелил». К сожалению, заранее предугадать, какие именно подвохи может таить в себе сделка, невозможно. Но знать о наиболее типичных неприятностях необходимо. Перечислим их: - квартиру попытается вернуть через суд бывший владелец. Мотивов может быть много. Чаще всего жалуются на то, что не отдавали себе отчета в своих поступках и провели сделку на крайне невыгодных условиях, поскольку находились в сложной жизненной ситуации. - примерно то же, только исковое заявление исходит не от собственника, а от наследников, которые упирают на то, что «бабушка не осознавала, была введена в заблуждение» и т.п. - исковые заявления от обделенных наследников. Это реальная опасность – в силу того, что розыск всех потенциальных наследников провести невозможно. Количество и местонахождение внебрачных детей умершего никто знать не может. - несовершеннолетние, не включенные в число собственников при приватизации; эта практика была признана ошибочной, но в начале 90-х годов был период, когда квартиры приватизировались без включения детей в состав собственников и многократно продавались в таком виде. Однако, сегодня «детки» уже подросли и вполне могут потребовать в судебном порядке восстановления своих прав. - неузаконенная перепланировка. Все изменения в квартире должны быть отражены в документах БТИ, в противном случае они считаются незаконными. Иногда квартиры с проведенными перепланировками предлагаются к продаже дешевле, чтобы покупатель сам бегал потом и согласовывал все нюансы. Предложение выглядит привлекательно, но не стоит забывать, что существуют виды перепланировок, согласовать которые невозможно. И квартира, купленная на 4-5 тыс. долларов дешевле, на самом деле принесет новому владельцу сплошные убытки, поскольку придется разрушать дорогостоящий ремонт и восстанавливать первоначальный вид квартиры. - риск сноса и расселения; Если речь идет о Москве, то под снос может попасть любой дом, в особенности пятиэтажка. Действия властей в данном случае непредсказуемы. Список потенциальных опасностей на этом не заканчивается, так как полностью предусмотреть все невозможно. КАК ПРОВОДИТСЯ ПРОВЕРКА? Если кратко – необходимо поднять всю историю квартиры. Законодательство по недвижимости предусматривает собственников жилья(имеющих право владеть и распоряжаться) и зарегистрированных лиц (обладающих правом проживания). Проверять нужно и то, и другое. В паспортном столе надо взять расширенную выписку из домовой книги, где указаны все, кто когда-либо проживал на данной площади, включая бывших владельцев, членов их семей, умерших, выбывших, поменявших место жительства и пр. Информацию из выписки стоит сверить с копией финансово-лицевого счета. Перечень лиц, проживающий в квартире, должен быть идентичен в обоих случаях. В случае расхождений придется выяснить, где кроется ошибка. Если переходов права собственности было много (продажа, наследование, дарение и пр.), то предстоит проверить каждый из них. Выяснить, куда переехали бывшие собственники и где они находятся. Дело в том, что гражданское законодательство РФ допускает восстановление сроков давности на оспаривание сделки и требований по защите нарушенного права. Таким образом, если наследник только сегодня узнает, что от его покойного отца 10 лет назад осталась квартира в другом городе, то он предъявит иск нынешним ее владельцам. А суд примет иск к рассмотрению, и чем все это кончится – заранее неизвестно. Таким образом, можно прийти к невеселому выводу: сделки с недвижимостью – это просто какое-то минное поле, где один неверный шаг может привести к весьма печальным последствиям. Но не все так пессимистично. Если проводить сделку не самостоятельно, а при поддержке опытного агентства недвижимости, риски сведены к нулю. Квалифицированные юристы проведут тщательную проверку документов, что максимально обезопасит покупателя от перспективы оказаться втянутым в длительное судебное разбирательство. |
Добавить комментарий
|