Сдача квартиры на длительный срок: особенности заключения договора

Сдача квартиры при помощи агентства недвижимости не исключает роковых ошибок, даже при наличии самого грамотного и аккуратно составленного договора. Любая сделка с имуществом предполагает риски. Ведь в квартире будут проживать совершенно незнакомые люди. Как обезопасить себя от лишних проблем и сделать процесс сдачи квартиры приятным и прибыльным занятием?

Вопрос первый: кому сдать? Квартира с дорогой мебелью и современной бытовой техникой требует особого бережного обращения. Чем солиднее и надёжнее арендатор, тем лучше. Но чужая душа – потёмки, и, подписывая договор долгосрочной аренды, следует как можно больше узнать о будущих жильцах.

Предпочтение отдаётся людям, имеющим постоянный источник доходов и семейным. Однако наличие в семье маленького ребёнка не всегда благоприятно отражается на квартире. К примеру, дорогие обои могут стать удобным холстом для рисования… Ещё хуже обстоит дело с домашними животными, особенно кошками. Разрешение на «проживание» в квартире домашних питомцев прописывается отдельным пунктом.

Договор должен содержать в себе полные реквизиты Арендатора и Арендодателя - хозяина квартиры, с указанием контактных и паспортных данных. Кто будет проживать в квартире, кроме Арендатора? Фамилии, имена и отчества этих людей записываются без сокращений, с указанием года рождения.

Теоретически Арендатор может вселить в квартиру кого угодно и в любом количестве, поэтому лучше подстраховаться, добавив от руки ещё один пункт договора: «При проживании в квартире посторонних лиц, договор считается аннулированным». К сожалению, именно такие меры дают дополнительные гарантии того, что новоявленный хозяин жилья не посетует на «внезапный приезд бедных родственников с далёкого края».

Сдача квартир сотрудникам различных учреждений требует особого внимания. При этом Арендатором выступает не само физическое лицо, а предприятие или фирма. Необходимо выяснить, как распределяется ответственность по договору аренды и кто обязуется вносить плату, Арендатор или Сотрудник?..

Нередко, агентство недвижимости составляет договор не более чем на месяц, а договор на последующий длительный срок заключает сам Арендатор. Таким образом, Агентство, выполнив свою основную функцию «поиска Арендодателя» и взяв залог, отходит в сторону. Это происходит из-за того, что предприятие или фирма имеет ряд особенностей при заключении договора: в сделке участвует Арендатор, Арендодатель и Сотрудник, а также предусмотрены особенности наличного или безналичного расчёта. Всё это требует заключения договора, форма которого в корне отличается от того, что предлагает агентство. Хозяину квартиры следует предварительно ознакомиться с этим договором, прежде чем подписывать документ агента-посредника, ведь взятые ранее обязательства и отказ от подписания договора Арендатора может повлечь за собой ряд проблем.

Бывает так, что придя к взаимному согласию при заключении любого договора сдачи квартиры, обе стороны не придают значения деталям договора и его мелким подробностям. Юридически квартира может именоваться как "жилое помещение», но в соответствии с положениями ЖКХ, такое помещение является пригодным для проживания, то есть гарантирует, что это не подвал или подсобка… Поэтому необходимо чётко указать, в каком состоянии находилась квартира на момент сдачи в аренду и сделан ли в ней ремонт. Кстати, заключение договора между физическими лицами именуется, как «Договор найма», а не «Договор аренды».

Положения правительства об учетной регистрации договоров найма и поднайма жилых помещений призваны сделать финансовые потоки участников сделок с недвижимостью наиболее прозрачными. Поэтому при заключении договора, Арендатором которого выступает юридическое лицо с целью обеспечения жильём своих сотрудников, должен указываться ИНН хозяина квартиры для предоставления данных в финансовые органы, тем более если учреждение получает от государства компенсацию расходов. В этом случае хозяин жилья может рассчитывать на обложение налогом своих полученных доходов. И если ему не напомнит об этом, получения в конце года квитанция, то успокаиваться на этом не стоит…

В договоре найма должно быть прописано, кто несёт расходы за телефон, интернет, коммунальные услуги и электроэнергию. Обычно квитанции об оплате предоставляются периодически вместе с основной оплатой за жильё, а не в качестве устных обещаний. Немаловажен пункт о том, какой срок задержки оплаты устраивает хозяина квартиры и в какой момент жильцам следует "покинуть помещение".
В случае игнорирования платежей за коммунальные услуги, жилец всё ещё вправе проживать в квартире, ведь он вносит основную плату за жильё… Поэтому многие Арендаторы формируют в пункте о размере оплаты за жильё такую сумму, в которую уже включены суммы всех платежей.

Имущество, оставленное в квартире, вызывает у хозяина жилья беспокойство, особенно если мебель и бытовая техника находятся в отличном состоянии. Подстраховаться от споров в случае подмены или порчи имущества можно с помощью фотографий, сделанным аппаратом с функцией отображения даты изображения, сохранением документов и технических паспортов на бытовую и аудиотехнику, указанием в договоре её рыночной цены, составлением описи, а также нанесением «инвентарных» номеров на обратной стороне ценных предметов при помощи несмываемого маркера.

Внесение залога Арендатором хозяину квартиры, как правило, производится для того, чтобы по окончании срока договора, оценить её состояние и наличие в ней описанного имущества. По окончании срока найма жилья, залог возвращается хозяину квартиры. В некоторых случаях хозяину необходима гарантия того, что Арендатор, заключивший договор на длительный срок, не передумает и не съедет через несколько месяцев; ведь для поиска новых жильцов необходимо время, а задержки определённо способствуют упущению выгоды. Тогда залог вносится в качестве аванса за последний месяц проживания по сроку договора. В случае внезапного желания жильцов выехать до завершения срока договора, деньги не возвращаются.

Договора найма жилого помещения составляются живыми людьми и, порой, содержат в себе такие перлы, о сути которых хозяин может и не догадываться. Являются ли спорные или подозрительные пункты результатом невнимательности или злым умыслом, в конечном итоге не имеет значения: при решении спорных вопросов в суде в первую очередь будет рассматриваться фактически подписанный документ, а не аргументы хозяина.

Юридическая неграмотность хозяина-арендатора в большинстве случаев является «мифической» или надуманной, так как перед подписанием договора не обязательно оканчивать университеты, а стоит всего лишь вникнуть в суть пунктов договора.

Например, в разделе о расторжении договора содержится информация о том, что съёмщик жилья вправе досрочно расторгнуть договор и покинуть помещение в случае обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, влекущих за собой непригодность помещения. При этом существует похожий пункт о непреодолимых обстоятельствах «форс мажор» (неотъемлемый пункт любого договора аренды). Следовательно и те и другие обстоятельства не зависят от воли Арендатора.

Напрашивается вопрос: какие другие обстоятельства, кроме форс-мажорных, способствуют приведению жилья в чудовищно-непригодное состояние? В итоге, ответственность жильца, затопившего квартиру и пострадавшего от природного наводнения, одинаково ничтожна, а вердикт будет: «невиновен». Поэтому собственнику жилья следует особенно внимательно относиться к подобным витиеватым пунктам, и, по возможности их дополнить, либо вообще исключить…

Внесение изменений в типовой договор зависит от личной инициативы хозяина, и лучше прибегнуть к услугам опытного нотариуса, чем подписывать договор найма, пункты которого отличаются сложностью или двусмысленным толкованием.

Автор:Софья Шишкина специально для DizStyle.ru